Što je Zakon o priuštivom stanovanju i zašto je važan?
Dana 29. travnja 2026. u Narodnim novinama (NN 45/2026) objavljen je Zakon o priuštivom stanovanju, koji je Hrvatski sabor izglasao 21. travnja 2026., a proglasio predsjednik Republike Zoran Milanović. Ovaj zakon ukida dosadašnji Zakon o društveno poticanoj stanogradnji (POS) i uvodi potpuno novi, sveobuhvatniji sustav rješavanja stambenog pitanja u Hrvatskoj.
Temeljni cilj zakona je osigurati priuštivo stanovanje – stanovanje kod kojeg troškovi (najam ili rata kredita, režije i održavanje) ne prelaze 30% neto prihoda uže obitelji.
Tko su ciljne skupine – tko može dobiti stan?
Zakon jasno definira ciljne skupine građana koji imaju pravo na priuštivo stanovanje. Osnovni uvjet je da osoba nema u vlasništvu odgovarajuću stambenu nekretninu, a prihodi ne smiju prelaziti:
- 2,5 regionalne medijalne neto plaće za samca
- Za svakog sljedećeg člana uže obitelji – uvećanje za 0,5 regionalne medijalne neto plaće
Posebno se navode sljedeće kategorije:
- Mladi i obitelji s djecom
- Osobe starije od 65 godina
- Osobe s invaliditetom i obitelji s djetetom s teškoćama u razvoju
- Bivši zaštićeni najmoprimci
- Policijski službenici i djelatne vojne osobe
- Deficitarni državni i javni službenici
- Radnici na određeno, sezonski ili putem paušalnog obrta
Nositelji provedbe: APN, JLS i javne ustanove
Provedbu zakona osiguravaju tri razine:
- APN (Agencija za pravni promet nekretninama) – nacionalna razina, gradi i upravlja stanovima za cijelu Hrvatsku
- Jedinice lokalne samouprave – donose lokalne programe, ustupaju zemljišta, oslobađaju od komunalnog doprinosa
- Javne ustanove za priuštivo stanovanje – osnivaju ih gradovi i županije za provedbu regionalnih i lokalnih programa
Važno je napomenuti: za gradnju zgrada za priuštivo stanovanje ne plaća se komunalni doprinos niti naknada za promjenu namjene zemljišta.
Kupnja stana po priuštivoj cijeni: uvjeti i obročna otplata
Stanovi se mogu kupiti po priuštivoj cijeni koja se utvrđuje prema stvarnim troškovima gradnje uz koeficijent umanjenja ovisno o indeksu razvijenosti jedinice lokalne samouprave:
- I. skupina (najmanje razvijena): koeficijent 0,65
- VIII. skupina (najrazvijenija): koeficijent 1,00
Priuštiva cijena ne može biti viša od medijalne tržišne cijene stana na istom području.
Model obročne otplate (do 35 godina):
- Vlastito učešće: najmanje 10% predračunske vrijednosti (izuzeci za branitelje, invalide, obitelji s 3+ djece)
- Kredit poslovne banke: 50% kupoprodajne cijene
- Zajam APN-a / javne ustanove: 40% kupoprodajne cijene
- Kamata na javna sredstva: 1% godišnje
Zabrana otuđenja: Stan kupljen po priuštivoj cijeni ne može se prodati, iznajmiti niti mu promijeniti namjenu 35 godina od prvog kupoprodajnog ugovora. APN, grad i županija imaju pravo nazadkupa.
Priuštivi najam: formula za izračun najamnine
Stanovi za najam daju se na 5 godina s mogućnošću produljenja.
Priuštiva najamnina izračunava se prema formuli: N = (P × 0,30) – T
gdje je N = priuštiva najamnina, P = ukupni prihod uže obitelji, T = režijski troškovi i troškovi održavanja.
Minimalna najamnina iznosi 2 € po m² stana. Najmoprimac je obvezan jednom godišnje do 31. ožujka dostavljati potvrdu Porezne uprave o prihodima te u siječnju izjavu o vlasništvu nekretnina.
Mikro stambene jedinice za mlade do 30 godina
Posebna mjera namijenjena je mladima do 30 godina – stanovanje u mikro stambenim jedinicama unutar zgrada za zajedničko stanovanje mladih:
- Veličina: 18 m² za jednu osobu, 26 m² za dvije osobe
- Trajanje: 4 godine s mogućnošću produljenja za 2 godine
- Najamnina: lokalna medijalna najamnina umanjena za 15%, uključuje namještaj i sve režije
- Parkirna mjesta: samo 0,2 po stambenoj jedinici
Potpore za kupnju prve stambene nekretnine
Mladi do 45 godina koji kupuju prvu stambenu nekretninu od 1. siječnja 2025. nadalje mogu dobiti:
- Potpora u visini 50% plaćenog PDV-a (maksimalno 12,5% osnovice) – za novogradnju
- Potpora u visini plaćenog poreza na promet nekretnina (maksimalno 3% osnovice) – za stariju gradnju
Osnovica za izračun najvišeg iznosa potpore temelji se na odgovarajućoj površini stana prema broju članova obitelji (od 50 m² za jednu osobu do 120 m² za sedam i više osoba) i prosječnoj tržišnoj cijeni stana u toj JLS-u. Potpora nije oporeziva, a zahtjev se podnosi unutar 24 mjeseca od stjecanja vlasništva.
Potpore za gradnju obiteljske kuće
Za gradnju ili rekonstrukciju jednoobiteljske kuće dostupne su:
- Potpora od 50% plaćenog PDV-a na radove gradnje
- Dugoročni povoljni zajam APN-a do 35 godina otplate uz kamatu od 1% godišnje
- Vlastito učešće: najmanje 10%, ostatak 50% banka + 40% APN zajam
Aktivacija praznih stanova: Program priuštivog najma
APN može najmiti prazne stanove od vlasnika i davati ih u podnajam po priuštivoj cijeni. Uvjeti za vlasnike:
- Stan mora biti nekorišten najmanje 2 godine (postoje iznimke)
- Ugovor na 3 do 10 godina
- Vlasnik prima naknadu: 60% odmah, 40% na polovici trajanja ugovora
- APN preuzima plaćanje svih režija i pričuve za trajanja ugovora
Neprofitne stambene zadruge (NSZ): novi model stanovanja
Zakon uvodi neprofitne stambene zadruge kao novi oblik rješavanja stambenog pitanja. Ključna obilježja:
- Stan se ne može kupiti – isključivo doživotni najam ispod tržišnih cijena
- Najamnina pokriva stvarne troškove gradnje bez profita
- Kao što se troškovi otplaćuju, najamnina se smanjuje
- Potpora: povrat 50% PDV-a od države, besplatno zemljište od JLS-a
- Obvezna godišnja vanjska revizija, nadzor Ministarstva
Kada zakon stupa na snagu?
Zakon stupa na snagu osmog dana od objave u Narodnim novinama, dakle početkom svibnja 2026. Vlada ima rok od godinu dana za donošenje provedbenih odluka, a ministar 6 mjeseci za donošenje pravilnika. Postupci po starom POS zakonu dovršavaju se prema starim pravilima.