Novi zakon za tržište nekretnina: Što donosi 2026. godina?

Hrvatski sabor donio je na sjednici 19. lipnja 2026. novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, koji je objavljen u Narodnim novinama broj 69 od 29. lipnja 2026. Zakon stupa na snagu osmoga dana od objave, čime se ukida dosadašnji zakon iz 2007. godine i sve njegove izmjene. Ovo je jedna od najvažnijih promjena u regulaciji tržišta nekretnina u posljednjem desetljeću.

Tko su posrednici i agenti prema novom zakonu?

Novi zakon jasno definira pojmove koji su ključni za razumijevanje tržišta nekretnina:

  • Posrednik je trgovačko društvo ili obrt registriran za posredovanje u prometu nekretnina sa sjedištem u Hrvatskoj ili drugoj državi EGP-a.
  • Agent je fizička osoba s položenim stručnim ispitom, upisana u Imenik agenata i zaposlena kod jednog posrednika na puno radno vrijeme.
  • Nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s posrednikom sklapa pisani ugovor o posredovanju.

Ključna novina: agent smije raditi isključivo za jednog posrednika u isto vrijeme. Rad za više agencija istovremeno strogo je zabranjen i sankcioniran.

Uvjeti za rad agencija za nekretnine: Što je novo?

Obavezno osiguranje od profesionalne odgovornosti

Svaka agencija za nekretnine mora imati policu osiguranja od profesionalne odgovornosti za štetu koju bi mogla prouzročiti klijentima. Minimalni osigurani iznosi su:

  • 100.000 eura po jednom štetnom događaju
  • 300.000 eura za sve odštetne zahtjeve u jednoj osiguravateljskoj godini

Zahtjev za dobar ugled

Posrednik, svi zakonski zastupnici, imatelji kvalificiranih udjela i stvarni vlasnici moraju imati dobar ugled. Dobar ugled nema onaj tko je pravomoćno osuđen za kaznena djela kao što su pranje novca, financiranje terorizma, utaja poreza, prijevara u gospodarskom poslovanju, trgovanje ljudima i slično.

Registracija putem sustava START PLUS

Zahtjev za izdavanje rješenja o ispunjavanju uvjeta podnosi se Ministarstvu gospodarstva putem e-usluge START PLUS, pristupačne kroz sustav e-Građani. HGK upisuje posrednika u Registar najkasnije u roku od 15 dana od primitka rješenja.

Stručni ispit za agente: Što trebate znati?

Svaka osoba koja želi raditi kao agent posredovanja mora položiti stručni ispit koji provodi Hrvatska gospodarska komora (HGK). Ispit se sastoji od pisanog i usmenog dijela, a obuhvaća sljedeća područja:

  • Trgovačka društva i ugovori
  • Stvarna prava na nekretninama i zemljišne knjige
  • Porezi i financijsko poslovanje
  • Marketing
  • Prostorno uređenje i gradnja

Nakon uspješno položenog ispita, HGK izdaje potvrdu o položenom stručnom ispitu. Lista ispitivača imenuje se na mandat od četiri godine.

Ugovor o posredovanju: Važna pravila za kupce i prodavatelje

Pisana forma i obvezni sadržaj

Ugovor o posredovanju mora biti sklopljen isključivo u pisanom obliku. Nije dopušteno obavljati poslove posredovanja bez potpisanog ugovora. Ugovor mora sadržavati:

  • Podatke o posredniku i nalogodavcu
  • Predmet posredovanja i vrstu pravnog posla
  • Iznos posredničke naknade
  • Registarski broj upisa u Registar posrednika
  • Podatke o svim dodatnim uslugama i troškovima

Ako stranke ne ugovore trajanje, smatra se da je ugovor sklopljen na 12 mjeseci.

Zabrana naplate naknade unaprijed

Ovo je iznimno važno za sve koji kupuju nekretninu: posrednik ne smije zahtijevati plaćanje posredničke naknade unaprijed, tj. prije sklapanja ugovora o posredovanju ili predugovora. Pravo na naknadu nastaje tek sklapanjem konačnog ugovora.

Zabrana naplate od kupca koji nije potpisao ugovor

Nova odredba izričito zabranjuje posredniku naplatu posredničke naknade od treće osobe (kupca, najmoprimca) koja s posrednikom nije sklopila vlastiti ugovor o posredovanju. Ovo je značajna zaštita za kupce nekretnina.

Razgled nekretnine bez potpisivanja ugovora

Posrednik ne smije uvjetovati razgledavanje nekretnine prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju. Potvrda o razgledavanju nije ugovor i ne smije obvezivati kupca na plaćanje naknade.

Posredovanje za obje strane: Nova ograničenja

Zakon detaljno regulira situaciju kada posrednik posreduje i za prodavatelja i za kupca iste nekretnine:

  • Ukupna naknada od oba nalogodavca ne smije prelaziti najviši iznos iz cjenika.
  • Ako naknadu plaća samo jedna strana, posrednik toj strani može naplatiti najviše polovicu iznosa iz cjenika.
  • Svaka strana mora biti unaprijed pisanim putem upoznata s visinom naknada.

Kazne za prekršaje: Stroge sankcije

Novi zakon propisuje značajne novčane kazne za posrednike koji krše pravila:

  • 3.000 do 6.000 eura za manje prekršaje (npr. neisticanje općih uvjeta poslovanja, oglašavanje bez ugovora)
  • 15.000 do 30.000 eura za teže prekršaje (obavljanje djelatnosti bez rješenja ili bez ispunjavanja uvjeta)
  • Agenti fizičke osobe koji rade bez upisa u Imenik ili za više posrednika kazne se s 3.000 do 6.000 eura

Prijelazno razdoblje: Što s postojećim agentima?

Rješenja o upisu u Registar i Imenik izdana prema starom zakonu ostaju na snazi. Međutim, svi agenti koji su već upisani u Imenik dužni su u roku od 30 dana od stupanja zakona na snagu HGK-u dostaviti dokumentaciju kojom dokazuju da i dalje ispunjavaju uvjete. Agenti koji to ne učine bit će brisani iz Imenika.

Ministar ima rok od šest mjeseci za donošenje potrebnih pravilnika, a HGK isti rok za donošenje općih akata i usklađivanje Registra i Imenika.

Zaključak: Veća zaštita za kupce, stroži uvjeti za agencije

Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina donosi veću transparentnost, jaču zaštitu potrošača i strože uvjete za rad agencija. Ako planirate kupiti, prodati ili iznajmiti nekretninu u 2026. godini, svakako provjerite je li vaša agencija upisana u javni Registar posrednika koji vodi HGK i je li ugovor koji potpisujete u skladu s novim pravilima.