Važno: Riječ je o nacrtu Zakona koji je u javnom savjetovanju. Konačne odredbe mogu se promijeniti prije donošenja u Hrvatskom saboru.
Javno savjetovanje o Nacrtu Zakona otvoreno je do 2. rujna 2026., a zainteresirani građani do tada mogu dostaviti svoje primjedbe i prijedloge putem portala e-Savjetovanja.
Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet.
Što donosi prijedlog novog Zakona o najmu stanova?
Ministarstvo nadležno za stanovanje javno je predstavilo nacrt potpuno novog Zakona o najmu stanova koji bi stupio na snagu 1. siječnja 2027., zamijenivši propis iz 1996. godine. Prijedlog uvodi niz konkretnih promjena koje izravno pogađaju sve najmoprimce i najmodavce u Hrvatskoj. U nastavku donosimo analizu deset najvažnijih izmjena, objašnjenih jednostavnim jezikom.
1. Svaki ugovor mora biti javnobilježnički - bez toga nije valjan
Prema nacrtu, ugovor o najmu stana sklopljen bez javnobilježničke potvrde (solemnizacije) neće biti pravno valjan. Dosad su ugovori mogli biti sklopljeni i u 'slobodnoj' pisanoj formi. Troškove solemnizacije u pravilu snosi najmodavac, osim ako se stranke ne dogovore drugačije. Javni bilježnik obvezan je primjerak ugovora dostaviti Poreznoj upravi u roku od 30 dana.
Što to znači za vas: Ako iznajmljujete ili planirate iznajmiti stan nakon 1. siječnja 2027., bez odlaska kod javnog bilježnika ugovor neće imati pravnu snagu.
2. Ovršne klauzule - iseljenje bez dugog sudskog postupka
Svaki solemniziran ugovor morao bi obvezno sadržavati ovršne klauzule prema kojima je moguće izravno pokrenuti ovršni postupak predaje stana u posjed ako su nastupili razlozi za otkaz. Najmodavac ne bi morao prolaziti kroz dugotrajan parnični postupak kako bi iselio osobu koja više nema pravnu osnovu za boravak.
Osim toga, ugovor mora sadržavati i klauzulu prema kojoj najmoprimac odgovara za neispunjenje obveza u iznosu do pet mjesečnih najamnina.
3. Polog, fotografije i zapisnik pri useljenju
Prijedlog zakona uvodi standardizirani postupak primopredaje stana:
- Polog: Ako nije drukčije ugovoreno, najmoprimac pri useljenju plaća polog u visini jedne mjesečne najamnine.
- Zapisnik: Stranke su obvezne sastaviti zapisnik o stanju stana i svim brojilima.
- Fotografije: Obvezni su fotografski zapisi svake prostorije i svih pripadaka stana.
Polog se vraća pri iseljenju ako su podmirene sve obveze i stan vraćen u primljenom stanju.
Prijedlog Zakona predviđa fotografiranje stana i sastavljanje zapisnika o stanju nekretnine pri useljenju.
4. Nova pravila otkaza - rok 60 dana za najmoprimca, do godinu dana za najmodavca
Najmoprimac može uvijek otkazati ugovor bez obrazloženja, uz otkazni rok od najmanje 60 dana. Najmodavac koji otkazuje tržišni najam bez krivnje najmoprimca mora poštovati ove rokove:
- Najmanje 6 mjeseci ako najam traje do pet godina.
- Najmanje godinu dana ako je odnos trajao više od pet godina.
- Rokovi se produžuju za dodatnih 6 mjeseci ako u stanu živi maloljetno dijete s prijavljenim prebivalištem.
Otkaz zbog krivnje najmoprimca (neplaćanje, oštećenje, ometanje susjeda...) moguć je uz prethodno pisano upozorenje, u roku od 90 dana od saznanja za povredu.
5. Ograničenje povećanja najamnine - jednom godišnje i samo do određene razine
Prema prijedlogu, najamnina se smije povećati najviše jednom godišnje, uz najavu 30 dana unaprijed. Povećanje u postotku ne smije premašiti godišnje povećanje cijena stambenih objekata prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS).
Napomena: U obrazloženju nacrta spominje se 'stopa inflacije', no normativni tekst (čl. 31.) upućuje na indeks cijena stambenih objekata DZS-a - što nije isto. Ovo je jedna od nejasnoća u nacrtu koja bi se trebala razjasniti u zakonodavnoj proceduri.
Svaka ugovorna odredba koja bi ovo zaobilazila bila bi ništetna. Povećanje najamnine jest opravdan razlog za otkaz ugovora od strane najmoprimca, s rokom od 30 dana.
6. Državna zaštita najmodavca do 10.000 € - kako funkcionira?
Jedna od najsnažnijih novina je uvođenje naknade neplaćenih najamnina i režijskih troškova putem Agencije za osiguranje radničkih tražbina. Najmodavci fizičke osobe koji plaćaju godišnju članarinu Agenciji mogu ostvariti isplatu do 10.000 eura ako najmoprimac ne plaća.
Uvjeti su kumulativni:
- Ugovor je solemniziran i dostavljen Agenciji.
- Najmodavac plaća godišnju članarinu.
- Priloženi su dokazi o neplaćanju.
- Pokrenut je sudski postupak iseljenja ili je najmoprimac već iselio.
- Predan je bjanko zadužnica najmoprimca na iznos do 10.000 €.
Važno: Država ne oprašta dug najmoprimcu. Isplatom najmodavcu, Republika Hrvatska preuzima potraživanje od najmoprimca i naplaćuje ga (s kamatama) putem državnog odvjetništva. Nasljednici najmoprimca odgovaraju do visine nasljeđene imovine.
7. Pregled stana - dva puta godišnje uz najavu
Najmodavac ili osoba koju ovlasti smije dva puta godišnje ući u stan radi pregleda, uz najavu najmanje tri dana unaprijed. U hitnim slučajevima (npr. mogući izvor štete za susjedne stanove), ulazak je moguć bez prethodne najave, ali po obavijesti upravitelja zgrade.
8. Što vrijedi za postojeće ugovore?
Ugovori sklopljeni do stupanja na snagu novog Zakona ostaju na snazi. Međutim, odredbe novog Zakona primjenjuju se i na ranije ugovore - uključujući pravila o povećanju najamnine i otkazu. Cijene najma u ugovorima gdje je vlasnik Republika Hrvatska prilagođavaju se novim iznosima od 1. srpnja 2027.
9. Stanovi u vlasništvu države - nova formula i ograničenje na 30% prihoda
Za stanove u vlasništvu RH uvodi se jedinstvena formula izračuna najamnine temeljena na površini stana, koeficijentima položaja, geografske lokacije i razvijenosti JLS. Osnovna cijena iznosi najmanje 7,725 €/m² mjesečno.
Zaštitna klauzula: najamnina ne smije prelaziti 30% ukupnih neto prihoda kućanstva, umanjeno za režijske troškove (2,50 €/m²). Ograničenje se ne primjenjuje ako kućanstvo posjeduje nekretnine vrijedne više od 50.000 € ili pokretnine iznad 25.000 €.
10. Zaštićeni najmoprimci - registar, otkup i rješavanje nasljeđa statusa
Nacrt ustrojava novi Registar stanova u javnom vlasništvu u kojima žive zaštićeni najmoprimci (prijava do 31. prosinca 2027.). Oni koji se ne upišu u roku gube status zaštićenog najmoprimca i izjednačavaju se s redovnim najmoprimcima na neodređeno.
Zaštićeni najmoprimci u stanovima u vlasništvu RH moći će otkupiti stan uz 30% popusta od tržišne cijene, u do 240 jednakih mjesečnih obroka.
Tko je najmodavac, a tko najmoprimac u novom Zakonu?
- Najmodavac može biti fizička ili pravna osoba.
- Najmoprimac je isključivo fizička osoba.
- Kratkoročni najam (do 30 dana, npr. Airbnb) nije obuhvaćen ovim Zakonom i podliježe propisima o ugostiteljskoj djelatnosti.
Kada se Zakon donosi?
Prijedlog je u fazi javnog savjetovanja (esavjetovanja.gov.hr). Predloženo stupanje na snagu je 1. siječnja 2027. Sve odredbe u ovom tekstu odnose se na nacrt - konačni tekst Zakona može se razlikovati nakon zakonodavne procedure u Hrvatskom saboru.